Гарри Марр: падение цен на жильё — угроза вашим планам на пенсию?
Цены на жильё в крупных городах Канады продолжают снижаться или стоят на месте — и это создаёт проблему для тех, кто рассчитывал на свою недвижимость как на пенсионный актив. По данным Toronto Regional Real Estate Board, средняя цена продажи жилья в апреле составила $1,051,969 — на 4.9% меньше, чем год назад. По индексу цен жильё подешевело более чем на 20% от пикового значения. Похожая картина в Ванкувере: в апреле цены упали почти на 7% в годовом исчислении. По данными Statistics Canada, совокупная стоимость всей жилой недвижимости в стране в четвёртом квартале 2025 года снизилась на 0.2% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года — до $8.45 триллиона. Впрочем, есть и хорошие новости: общее благосостояние канадцев — то есть все активы за вычетом долгов — выросло на $230.2 млрд., достигнув $18.59 триллиона. Однако богатство распределено крайне неравномерно: по данным Statistics Canada, 20% населения владеют примерно 65% всего благосостояния страны. Многие из них выиграли от роста фондового индекса S&P/TSX, который в 2025 году вырос на 28.2%, а с начала этого года прибавил ещё около 7%. Сложнее всего тем, у кого основной актив — собственное жильё. Те, кто рассчитывал продать дом и жить на вырученные деньги, теперь могут получить за него значительно меньше, чем ожидали. Те, кто купил жильё много лет назад, всё равно остаются в плюсе — цены за это время выросли существенно. Но способно ли падение последних двух лет заставить людей пересмотреть пенсионные планы? Роберт Кавчич, старший экономист Bank of Montreal, отметил, что ситуация в разных городах различается, однако в Торонто и Ванкувере цены могут оставаться стабильными или вовсе продолжить снижаться. «Жильё должно стать доступным по цене — либо за счёт роста доходов, либо за счёт снижения цен», — сказал он. Если дом составляет 50% вашего благосостояния — что вполне реально для владельца отдельного дома стоимостью от миллиона до двух в Торонто или Ванкувере — потеря от $200,000 до $400,000 существенно меняет планы на пенсию. Впрочем, по словам Кавчича, те, кто близок к пенсионному возрасту, как правило, владеют жильём уже много лет — за это время оно существенно выросло в цене, и нынешнее падение вряд ли кардинально изменит их финансовое положение. «У тех, кто близок к пенсии, за плечами более десяти лет роста стоимости жилья. Да, вы потеряли 20% — но вряд ли строили пенсионный план исходя из цен пятилетней давности», — сказал он. Пока вы не продали дом, его стоимость — просто цифра на бумаге: реальных денег она не прибавляет и не убавляет, добавил экономист. Тем не менее финансовый консультант Джейсон Хит предупреждает: рассчитывать на продажу жилья как источник пенсионного дохода рискованно. «На практике я вижу много пенсионеров, которые остаются в своих домах и не переезжают в более компактное жильё. Даже те, кто планировал это сделать, в итоге не решаются», — сказал он. «Меня беспокоит другое: люди держатся за жильё в ожидании восстановления рынка, надеясь дождаться наиболее выгодного момента для продажи». «Куда они переедут?» — задаётся вопросом Джейсон Мерсер, директор по информации Toronto Regional Real Estate Board, имея в виду нехватку доступных вариантов для пенсионеров, желающих переехать в жильё поменьше и таким образом выручить деньги с продажи. Для пенсионеров, желающих получить деньги из своего жилья, не продавая его, обычная ипотека, как правило, недоступна — банки требуют стабильного дохода, которого у пенсионеров часто нет. Об этом говорит Дэн Айснер, основатель и генеральный директор True North Mortgage. По его словам, всё большую популярность приобретает обратная ипотека. Она позволяет пенсионеру получить до 55% стоимости жилья наличными и продолжать жить в доме — платить ничего не нужно, долг погашается только при продаже дома или после смерти владельца. «Главное отличие обратной ипотеки от кредитной линии под залог жилья — вам не нужен постоянный доход для погашения», — пояснил он. Однако падение цен бьёт и по обратной ипотеке. «Ваша недвижимость просто стоит меньше», — сказал Айснер. «Даже если вы хотите вложить деньги в биржевые фонды ради дохода — вы рискуете. И это вызывает беспокойство». Энтони Шилипото, президент и генеральный директор Veritas Group of Companies, обратил внимание на так называемый «эффект богатства»: люди тратят больше, когда чувствуют себя состоятельными — и меньше, когда видят, что их активы дешевеют. «Не важно, насколько вы богаты. Когда вы видите, что ваше состояние уменьшается, то думать начинаете иначе», — сказал он. «Чувство беспокойства не покидает. Начинаешь экономить, выбирать что-то подешевле».
Заставит ли падение цен на жильё людей работать дольше перед выходом на пенсию? Шилипото не исключает этого — всё зависит от того, какую долю ваших накоплений составляет недвижимость. «Ситуацию дополнительно обострит падение фондового рынка», — добавил он.
Хит также допускает, что некоторые владельцы жилья могут отложить выход на пенсию, однако полагает, что наличие инвестиций на фондовом рынке отчасти компенсирует потери от падения цен на недвижимость. Есть и ещё один аспект: молодые канадцы видят, что жильё дешевеет — и это меняет их отношение к покупке недвижимости. «Люди могут пересмотреть решение давать детям деньги на покупку жилья — ведь это уже не выглядит как хорошая инвестиция», — сказал Шилипото. «Мы уже наблюдаем эту тенденцию». Ипотека по-своему дисциплинирует: ежемесячный платёж обязателен, и волей-неволей человек вкладывает деньги в актив. Государство даже поощряет это — позволяя снять до 60 000 долларов с пенсионных счетов на первый взнос с возвратом в течение 15 лет. Но у этой стратегии есть принципиальный изъян: деньги, вложенные в жильё, просто так не достать — придётся либо продать дом, либо взять кредит под его залог. А если цены не растут или продолжают падать — идея дома как пенсионного актива выглядит всё менее состоятельной. Подписывайтесь на наш Telegram-канал, чтобы всегда оставаться в курсе событий.